Oui. L’agent immobilier a un devoir de conseil et d’information. S’il dispose d’éléments lui permettant de constater une irrégularité (permis, plans, incohérences de surface…), son omission peut engager sa responsabilité civile envers l’acheteur et/ou le vendeur.
⚖️ Responsabilité des agents immobiliers face aux constructions irrégulières
Lors d’une vente immobilière, la présence d’une construction non déclarée (extension, véranda, garage, etc.) peut avoir de lourdes conséquences. Les agents immobiliers, en tant que professionnels soumis à un devoir de conseil, engagent leur responsabilité s’ils négligent d’informer les parties. Un arrêt de la Cour de cassation du 2 février 2022 (Cass. 1ère civ., n°20-18.388) rappelle avec force que l’ignorance n’exonère pas un agent immobilier lorsqu’il dispose des documents nécessaires pour vérifier la régularité d’un bien.
1️⃣ Cas concret : l’affaire jugée par la Cour de cassation en 2022
Dans cette affaire, l’agent immobilier avait :
- Publié une annonce mentionnant 110 m² habitables;
- Rédigé la promesse de vente en s’appuyant sur les permis de construire ;
- Alors que la surface réellement autorisée était en réalité deux fois moindre.
➡️ Les plans ne mentionnaient pas une véranda, un garage et une pièce supplémentaire.
La Cour de cassation a jugé qu’il s’agissait d’une négligence fautive: l’agent a privé l’acquéreur de la possibilité de renoncer à la vente ou de négocier le prix.
2️⃣ Le devoir de conseil de l’agent immobilier
Selon la jurisprudence, l’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil vis-à-vis :
- Du vendeur(mandant),
- De l’ acheteur(cocontractant).
Il doit vérifier et communiquer toute information pouvant influencer le consentement des parties. L’agent qui omet de signaler une irrégularité commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle.
⚠️ À noter :
La défense de « l’ignorance légitime » ne tient pas lorsque l’agent dispose des permis de construire et connaît parfaitement les lieux.
3️⃣ Les conséquences pour l’acheteur
Une construction irrégulière entraîne des contraintes lourdes :
- Impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre,
- Obligation de régulariser globalement les travaux futurs (jurisprudence Thalamy , CE, 9 juillet 1986, n° 51172),
- Risque d’impossibilité de régularisation si les règles d’urbanisme actuelles s’y opposent.
Même après 30 ans, la prescription décennale de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas si la construction a été réalisée sans permis requis ou avec une violation majeure des règles.
4️⃣ La sanction prononcée
Dans l’affaire de 2022, la Cour de cassation a confirmé la responsabilité de l’agent immobilier. En revanche, la responsabilité du notaire a été écartée : n’ayant pas visité les lieux, il n’avait pas les mêmes moyens de contrôle.
5️⃣ Enseignements à retenir
- ✅ L’agent immobilier doit vérifier les permis et comparer avec l’existant.
- ✅ Le vendeur doit régulariser avant de mettre en vente, sous peine de voir sa responsabilité engagée.
- ✅ L’acheteur doit se montrer vigilant et demander la conformité urbanistique du bien.
Ignorer une irrégularité ne protège pas : la transparence est la seule voie.
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❓ FAQ – Responsabilité des agents immobiliers & constructions non déclarées
Questions fréquentes pour sécuriser vos transactions et éviter les litiges.
1 Un agent immobilier est‑il responsable s’il ne signale pas une construction non déclarée ?
2 Que risque l’agent immobilier en cas de négligence ?
Des dommages‑intérêts pour réparer le préjudice (perte de chance de renégocier, moins‑value, frais). L’arrêt Cass. 1 ère civ., 2 févr. 2022, n°20‑18.388 a retenu une négligence fautive d’un agent ayant surestimé la surface en intégrant des parties non autorisées.
3 Le vendeur est‑il protégé si l’agent n’a rien dit ?
Non. Le vendeur demeure le premier responsable de la conformité du bien. En cas de dissimulation, l’acheteur peut demander l’annulation(dol) ou une réduction du prix(vice caché / non‑conformité).
4 Quelles conséquences pour l’acheteur d’un bien irrégulier ?
- Impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre ;
- Obligation de régularisation globale pour de futurs travaux (jurisprudence Thalamy ) ;
- Risque d’ impossibilité de régulariser si le PLU actuel l’interdit.
5 Que dit la loi sur le devoir de conseil des agents immobiliers ?
Le devoir découle du mandat(C. civ. art. 1992) et de la jurisprudence : l’agent doit vérifier et communiquer toute information essentielle influençant le consentement (surfaces, autorisations, conformité).
6 Le notaire doit‑il vérifier la conformité urbanistique ?
Le notaire contrôle les titres et les pièces administratives(permis, attestations), informe des risques et adapte l’acte. Il ne visite pas le bien. Sa responsabilité peut être engagée s’il n’ alerte pas clairement sur une irrégularité connue.
7 Une construction ancienne non déclarée est‑elle prescrite ?
Pas toujours. L’article L.421‑9 du Code de l’urbanisme prévoit 10 ans, mais la prescription ne joue pas si la construction a été érigée sans permis requis ou en cas d’irrégularité majeure.
8 Que doit mentionner l’acte de vente en cas d’irrégularité ?
Une description précise(ex. : véranda de X m² sans autorisation) et les risques(refus de permis futur, démolition, impossibilité de reconstruire). Les mentions vagues « vendu en l’état » sont insuffisantes.
9 Que risque un agent indépendant malveillant pour la marque de sa franchise ?
Des fautes individuelles peuvent ternir l’image du réseau et entraîner des sanctions contractuelles(résiliation, déréférencement). La confiance du public affecte toute l’enseigne.
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Formulaire 13409*15 :
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Formulaire 13406*15 :
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DP
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Formulaire n°16702*01 :
Ce formulaire est destiné aux constructions et travaux non soumis à un permis de construire.
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Ce formulaire s’adresse aux installations et aménagements non soumis à un permis d’aménager.
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La Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux est le document administratif obligatoire qui met le point final à tout projet de construction ou de rénovation ayant nécessité une autorisation administrative (permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir, permis d’aménager).
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