1️⃣ Pourquoi les travaux non déclarés posent problème ?

Toute construction doit respecter le Code de l’urbanisme: déclaration préalable (DP) ou permis de construire (PC).

Pour prouver la régularité, il faut :

• une autorisation d’urbanisme complète ;
• une déclaration d’achèvement et conformité des travaux ( DAACT ) ;
• idéalement, une attestation de non contestation.

2️⃣ La responsabilité des agents immobiliers

L’agent immobilier a un devoir de conseil(Code civil art. 1992). Il doit informer et alerter sur les irrégularités connues ou décelables.

📌 Exemple : Cass. civ. 1 ^ère , 2 février 2022 : un agent avait mentionné une surface habitable supérieure à la surface autorisée par les permis. La Cour a retenu une négligence fautive, engageant sa responsabilité.

👉 Ignorer volontairement un problème pour « ne pas perdre le mandat » est dangereux. Cela peut coûter cher à l’agent, et entacher la réputation de son réseau de franchise.

3️⃣ Le rôle du vendeur face à une irrégularité

Le vendeur est tenu d’une obligation d’information loyale. S’il cache des travaux non déclarés, l’acheteur peut demander :

• une réduction du prix;
• voire l’annulation de la vente pour dol.

4️⃣ Les risques pour l’acheteur

• Impossibilité de reconstruire à l’identique en cas de sinistre ;
• Obligation de régulariser globalement avant tout nouveau projet (jurisprudence Thalamy , CE 1986) ;
• Refus possible de permis de construire ultérieurs ;
• Perte de valeur à la revente.

5️⃣ La prescription : mythe et réalités

Beaucoup de vendeurs pensent qu’après 10 ans, les travaux non déclarés deviennent « réguliers ». En réalité, ce n’est pas si simple.

👉 Que dit la loi ?

L’article L.421-9 du Code de l’urbanisme prévoit qu’au bout de 10 ans après l’achèvement d’une construction, la mairie ne peut plus exiger la démolition ou refuser un permis uniquement parce que la construction initiale était irrégulière.

En clair : la mairie n’a plus le droit de sanctionner une vieille infraction… mais cela ne rend pas la construction conforme.

⚠️ Les cas où la prescription ne s’applique pas

• si la construction a été faite sans permis alors qu’il était obligatoire;
• si elle est située en site protégé(parc national, site classé, zone à risques…) ;
• si elle met en danger la sécurité des personnes.

Dans ces cas, l’irrégularité peut être invoquée même 20 ou 30 ans plus tard.

👉 Pourquoi cela reste un problème ?

• Pour réaliser de nouveaux travaux, il faut souvent déposer une demande qui régularise tout l’existant(règle dite Thalamy ).
• En cas de sinistre, vous ne pourrez pas forcément reconstruire à l’identique, car ce droit est réservé aux bâtiments légaux à l’origine.
• À la revente, l’acheteur peut découvrir l’irrégularité et négocier fortement le prix.

6️⃣ Le rôle du notaire et les clauses dans l’acte de vente

Le notaire doit sécuriser la transaction et informer les parties. Pour éviter de bloquer une vente, il utilise parfois des formules standard qui minimisent l’impact de travaux non déclarés.

👉 Les « phrases magiques » fréquentes dans un acte de vente

• État du bien – vendu en l’état
  « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve, sans recours contre le vendeur… »
  ➡️ L’acheteur accepte les irrégularités sans garantie(sauf vendeur professionnel ou dissimulation avérée).
• Absence d’opération depuis 10 ans
  « Le vendeur déclare qu’aucune construction n’a été effectuée dans les dix dernières années… »
  ➡️ Vise la prescription, mais n’efface pas l’irrégularité ni ses effets futurs.
• Charges et servitudes
  « Les parties s’obligent à faire leur affaire personnelle des charges et prescriptions administratives… »
  ➡️ Le respect des règles repose sur l’acheteur.
• Absence de permis ou de conformité
  « Le notaire a interrogé la mairie pour obtenir PC, DAACT, certificat de conformité… »
  ➡️ Si les pièces manquent, alerte: la construction est peut‑être irrégulière.
• Mention de régularisation possible
  « Un permis de régularisation pourrait être demandé, sous réserve du respect des règles en vigueur… »
  ➡️ Aucune garantie d’acceptation : ce n’est qu’une possibilité.

✅ Exemple de mentions claires et transparentes

• « Il existe une véranda de 20 m² construite sans permis. Cette irrégularité n’est pas prescrite et pourra limiter la possibilité de réaliser de nouveaux travaux. »
• « En cas de sinistre, la reconstruction à l’identique pourrait être refusée. »
• « L’acquéreur reconnaît avoir été informé des risques de refus de permis liés à cette situation et les accepte. »

👉 Conseils pratiques pour les acheteurs

• Lisez attentivement : Dispositions relatives à la construction, État du bien, Contenance, Absence d’opérations depuis 10 ans.
• Repérez les mentions générales « vendu en l’état », « sans garantie » : elles signifient que vous prenez le risque.
• Exigez une mention détaillée de la nature des irrégularités et de leurs incidences concrètes.
• Demandez au notaire de reformuler clairement ce que vous acceptez.

7️⃣ Exemples de jurisprudence marquants

• Cass. 1re civ., 2 fév. 2022: responsabilité de l’agent pour surface erronée.
• CE, Thalamy, 1986: obligation de régulariser globalement avant tout nouveau projet.
• CA Aix-en-Provence, 2 juin 2020: la prescription ne rend pas la construction conforme ; des refus de travaux restent possibles.

8️⃣ Conseils pratiques pour chaque acteur

🔹 Pour les vendeurs

• Régulariser avant de vendre.
• Fournir PC/DP/DAACT et plans.
• Anticiper une négociation si la régularisation est impossible.

🔹 Pour les acheteurs

• Vérifier les autorisations d’urbanisme.
• Prévoir une condition suspensive d’urbanisme liée à la régularisation.
• Ne pas se fier aux seules mentions « en l’état ».

🔹 Pour les agents immobiliers

• Toujours comparer le bâti avec les permis.
• Conseiller une étude de régularisation.
• Ne pas minimiser les risques par peur de perdre un mandat.

🔹 Pour les notaires

• Mentionner l’irrégularité de manière précise.
• Alerter sur les conséquences(travaux bloqués, sinistre, revente).
• Prévoir une renonciation expresse si l’acheteur accepte l’achat en l’état.

✅ Conclusion

La vente d’un bien comportant des travaux non déclarés est toujours source de risques.

➡️ La transparence et la régularisation en amont sont les seules solutions pour protéger toutes les parties.

Avec l’accompagnement d’URBADIRECT, vendeurs, acheteurs et professionnels peuvent sécuriser leurs transactions et éviter des litiges lourds.