⚖️ Jurisprudence Thalamy :
ce qu'elle change pour la régularisation des constructions illégales - Prescription 10 ans
✨ Introduction
La jurisprudence Thalamy, rendue par le Conseil d’État en 1986, est encore aujourd’hui une épine dans le pied de nombreux propriétaires. Elle impose une règle stricte : on ne peut pas faire de travaux sur une construction irrégulière sans d’abord la régulariser dans son ensemble.
Une règle qui semble logique… mais dont les conséquences peuvent être lourdes, voire absurdes, surtout quand les travaux remontent à plusieurs décennies.
Dans cet article, nous allons vous expliquer concrètement ce qu’est la jurisprudence Thalamy, dans quels cas elle s’applique, et surtout comment les lois récentes (ENL, ELAN) et la jurisprudence sont venues encadrer ses effets. Vous découvrirez également des cas pratiques, des voies de contournement légales, et les bonnes pratiques à adopter avant de déposer une demande ou vendre un bien concerné.
➡️ Que vous soyez particulier, agent immobilier ou professionnel du BTP, cet article vous aidera à comprendre les risques liés à une construction illégale… et à les anticiper.
📚 Sommaire
- Une règle invisible qui bloque des projets bien réels
- Le principe Thalamy en une phrase
- Pourquoi est-ce un problème ?
- Ce que dit le Code de l’urbanisme aujourd’hui
- Cas concrets : quand Thalamy empêche un projet
- DAACT et conformité : une faille contre Thalamy
- Peut-on faire des travaux sur une construction illégale ?
- En résumé : que reste-t-il de Thalamy en 2025 ?
- ❓ FAQ – Jurisprudence Thalamy
1. 🏗️ Une règle invisible qui bloque des projets bien réels
La jurisprudence Thalamy peut paraître lointaine et abstraite. Pourtant, elle impacte directement des centaines de propriétaires chaque année, sans même qu’ils en aient conscience.
Imaginez : vous achetez une maison construite en 1995. Elle semble parfaitement entretenue, les plans sont clairs, les surfaces cohérentes... Mais une extension de 15 m² a été ajoutée sans déclaration préalable.
👉 Vous souhaitez maintenant rénover ou agrandir ? On vous refuse l'autorisation. Pourquoi ? Parce que juridiquement, l’extension est considérée comme inexistante, et la mairie ne peut pas autoriser de nouveaux travaux tant que l’ensemble n’est pas régularisé.
C’est ça, l’effet Thalamy. Une décision du Conseil d’État de 1986 qui continue à faire obstacle, presque 40 ans plus tard, à des projets parfaitement légitimes.
2. 📜 Le principe Thalamy en une phrase :
"Ce qui a été construit sans autorisation n’a pas d’existence juridique."
Cela signifie concrètement que toute nouvelle demande d’autorisation (travaux, permis, régularisation partielle) doit porter sur l’ensemble de la construction, même si seuls quelques m² sont concernés par l’irrégularité.
⚠️ Et ce, même 30 ou 40 ans après la construction initiale.
3. 🔍 Pourquoi est-ce un problème ?
Parce que cette jurisprudence empêche :
- 🛠️ La rénovation ou la mise en sécurité d’un bâtiment ancien
- 📈 L’agrandissement ou la transformation d’un bien existant
- 🏡 La régularisation simple de travaux mineurs
- 📉 Et surtout… la revente d’un bien sans risques juridiques
📌 L’administration est même obligée de rejeter une demande si elle constate que des travaux irréguliers n’ont pas été régularisés dans le projet.
Et cela même si les nouveaux travaux n’ont aucun lien direct avec la partie construite sans autorisation.
4. 🛑 Ce que dit le Code de l’urbanisme aujourd’hui
Heureusement, la jurisprudence Thalamy a été partiellement aménagée par la loi.
✅ Depuis la loi ENL de 2006, une prescription administrative de 10 ans s’applique :
Si une construction illégale date de plus de 10 ans, et ne présente pas de risque ni de situation protégée, alors l’administration ne peut plus refuser une autorisation sous prétexte de son irrégularité.
📍 C’est l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme.
Mais attention ⚠️ : cette prescription ne s’applique pas si :
- La construction a été réalisée sans aucun permis, alors qu’il en fallait un
- Elle se situe en zone classée, parc national, domaine public ou zone à risque
- Elle met en danger la vie d’autrui
- Une décision de justice impose la démolition
Depuis la loi ELAN (2018), cette exception a été clarifiée :
Seules les constructions réalisées sans qu’aucun permis n’ait été obtenu sont exclues de la prescription.
5. 🛠️ Cas concrets : quand Thalamy empêche un projet
🔹 Cas 1 : une maison de campagne avec extension en 1992
- La maison ne dispose pas de Permis de construire (PC)
- Une Déclaration Préalable (DP) est déposée pour l’extension de 20 m² en 2024
- ❌ Refus automatique si la maison n’est pas régularisée
🔹 Cas 2 : une extension construite sans autorisation en 2000
- La maison dispose d’un Permis de construire
- Les anciens propriétaires ont construit une extension de 15 m² en 2000 sans autorisation
- Les nouveaux propriétaire veulent poser un vélux en 2024 soumis à DP
✅La prescription de 10 ans s’applique, l’administration ne peut plus refuser la DP vélux sous prétexte de l’irrégularité de l’extension.
6. 🧾 DAACT et conformité : une faille contre Thalamy
Depuis 2018, une nouvelle ligne de défense existe contre Thalamy :
Si l’administration n’a pas contesté la conformité dans les 3 à 5 mois après la DAACT (déclaration d’achèvement), elle ne peut plus revenir en arrière.
🎯 Cela veut dire que le silence de la mairie peut valoir validation, et empêcher un refus fondé sur Thalamy plus tard.
Mais encore faut-il que le dossier ait bien été déclaré et contrôlé…
7. ⚙️ Peut-on faire des travaux sur une construction illégale ?
Oui, mais seulement dans certains cas exceptionnels :
🧱 Si la construction est ancienne, non contestée et sans risques, il est possible d’autoriser des travaux de préservation ou de sécurité.
Ex : remplacement d’une toiture, ravalement, mise aux normes.
Le juge peut accepter ces travaux sans exiger la régularisation complète, s’il existe un intérêt public ou patrimonial à maintenir le bâtiment.
8. ✅ En résumé : que reste-t-il de Thalamy en 2025 ?
| Situation | Thalamy s’applique ? |
|---|---|
| Construction illégale < 10 ans | ✅ Oui, régularisation obligatoire |
| Construction illégale > 10 ans | ❌ Non, sauf exceptions |
| DAACT déposée et non contestée | ❌ Non opposable après 3/5 mois |
| Travaux de préservation sur construction ancienne | ⚠️ Possible sous conditions |
| Construction réalisée sans aucun permis requis | ✅ Oui, Thalamy reste applicable |
9. ❓ FAQ – Jurisprudence Thalamy
AVANT TOUT
📑 CHOISIR LE BON CERFA 📑
PC
Deux Cerfa pour 2 applications différentes
Formulaire 13409*15 :
Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes) comprenant ou non des démolitions
Formulaire 13406*15 :
Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions (PCMI)
DP
Deux Cerfa pour 2 applications différentes
Formulaire n°16702*01 :
Ce formulaire est destiné aux constructions et travaux non soumis à un permis de construire.
Formulaire n°16703*01 :
Ce formulaire s’adresse aux installations et aménagements non soumis à un permis d’aménager.
DAACT
Un Cerfa pour la fin de vos travaux
Formulaire n° 13408*07:
La Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux est le document administratif obligatoire qui met le point final à tout projet de construction ou de rénovation ayant nécessité une autorisation administrative (permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir, permis d’aménager).
L'Étude de Régularisation
🤔 C'est QUOI l'étude de régularisation ?
L’étude de régularisation est une analyse technique, juridique et administrative approfondie permettant de déterminer avec précision si votre construction non déclarée peut être régularisée au regard des règles d’urbanisme locales (PLU, contraintes communales, code de l’urbanisme, etc.).
URBADIRECT vous aide à y voir clair
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