1️⃣ Qu’est-ce qu’une division de maison ?

C’est transformer un logement unique en plusieurs logements autonomes(studios, T2, etc.). Ce n’est pas un changement de destination (on reste en habitation), mais cela peut impliquer des modifications de façade, stationnement, réseaux et sécurité.

2️⃣ DP et PC « classiques »

• Déclaration Préalable (DP): si division avec simples modifications extérieures(ouvertures, façade, clôture) sans création significative de surface.
• Permis de Construire (PC): dès qu’il y a création de surface de plancher ou emprise au sol dépassant les seuils légaux (20/40 m²) ou travaux structurels lourds.

3️⃣ Permis de Construire Valant Division (PCVD)

Prévu à l’article R.431-24 du Code de l’Urbanisme, le PCVD combine construction et division foncière. Il est possible seulement si :

• le projet comporte plusieurs bâtiments distincts,
• sur une même unité foncière ou des parcelles contiguës,
• et qu’une division foncière(propriété ou jouissance) doit intervenir avant l’achèvement de la construction.

⚠️ Si l’une de ces conditions manque, on reste sur un PC classique, non « valant division ».

4️⃣ Le permis de diviser local

Introduit par les lois ALUR et ÉLAN (articles L.126-18 et L.126-19 du CCH), c’est une autorisation préalable spécifique, applicable uniquement dans les communes qui l’ont instauré par délibération. Elle encadre la division en logements et vise à lutter contre l’habitat indigne.

• Obligation: seulement dans les communes concernées.
• Contrôles: surface, décence, salubrité, sécurité des installations.
• Articulation: si une DP ou un PC est déposé pour les travaux, il peut valoir permis de diviser (évite deux dossiers séparés).

5️⃣ Règles de décence et surfaces minimales

• Logement décent : pièce principale ≥ 9 m² avec hauteur ≥ 2,20 m ou volume ≥ 20 m³.
• En division : surface minimale de 14 m² ou volume ≥ 33 m³ souvent exigés par les communes.
• Équipements obligatoires : eau, évacuation, WC, coin cuisine, chauffage, installations électriques/gaz sûres.

6️⃣ Stationnement et contraintes du PLU

Le PLU impose généralement 1 place de stationnement par logement. Si impossible, certaines communes prévoient une participation financière. D’autres règles locales peuvent limiter la division (surface minimale, espaces verts, secteur protégé).

7️⃣ Comment régulariser concrètement ?

1. Vérifier le cadre: PLU, décence, existence d’un permis de diviser local.
2. Choisir la formalité: DP, PC ou PCVD selon les travaux ; permis de diviser si applicable.
3. Préparer le dossier: plans état existant/projeté, pièces graphiques, diagnostics (DPE par logement, élec/gaz, plomb/amiante).
4. Déposer en mairie: ou via guichet numérique.
5. Mettre à jour fiscalement: taxe foncière, taxe d’aménagement si création de surface.

8️⃣ Sanctions en cas d’irrégularité

• Amende jusqu’à 75 000 €+ remise en état (art. L.480-4 CU).
• Interdiction de louer si logement indécent ou absence de permis de diviser requis.
• Blocage à la vente: notaire peut exiger la régularisation, avec décote à la clé.

✅ Conclusion

La régularisation d’une division de maison passe par une analyse fine : DP ou PC, PCVD si plusieurs bâtiments et division foncière, permis de diviser si instauré localement. URBADIRECT vous accompagne pour sécuriser votre projet.