Régularisation d’une véranda non déclarée : démarches, risques et conseils
Agrandir son espace de vie avec une véranda est une excellente idée… à condition que tout soit en règle ! Mais que faire si votre véranda a été construite sans autorisation ? Que vous soyez l’auteur des travaux ou que vous ayez acheté un bien avec une véranda non déclarée, la mise en conformité est essentielle pour éviter des sanctions.
Dans ce guide, nous vous expliquons les risques encourus, les démarches à suivre pour régulariser votre situation et les solutions en cas de refus. Suivez nos conseils pour éviter les erreurs et mettre votre bien en conformité en toute sérénité ! ✅
1️⃣ Quels sont les risques d’une véranda non déclarée ?
Construire une véranda sans autorisation peut sembler anodin, mais cela peut entraîner de lourdes conséquences sur le plan administratif, financier et juridique. Voici ce que vous risquez si votre véranda n’a pas été déclarée :
⚖️ 1. Une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € par m²
L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme prévoit que toute construction non déclarée peut être sanctionnée par une amende de 1 200 € à 6 000 € par m² construit. Le montant est fixé par le tribunal, en fonction de la gravité de l’infraction et du préjudice causé à l’environnement ou au voisinage.
🔨 2. Une obligation de démolition dans certains cas
Si votre véranda est jugée non conforme aux règles d’urbanisme (PLU, zone protégée…), la mairie peut vous obliger à la démolir. Cette décision peut être prise après un contrôle des services d’urbanisme ou une plainte d’un voisin. Dans certains cas, la régularisation est impossible (ex. construction en zone inconstructible, site classé), ce qui entraîne une obligation de mise en conformité, voire de démolition.
💸 3. Un blocage lors de la vente du bien
Une véranda non déclarée peut compliquer la vente de votre bien. L’acheteur peut demander une régularisation avant la transaction ou négocier une baisse du prix en raison du risque juridique. Toutefois, la régularisation n’est pas toujours obligatoire avant la vente, mais elle peut être exigée par le notaire ou l’acheteur.
❌ 4. Un refus d’indemnisation par votre assurance
En cas de sinistre (incendie, dégâts des eaux…), une véranda non déclarée peut être exclue des garanties de votre contrat d’assurance habitation. Toutefois, certaines assurances couvrent malgré tout ces constructions, selon les clauses du contrat. Il est donc essentiel de vérifier avec votre assureur.
💡 Un conseil
Si votre véranda a été construite sans autorisation, ne prenez pas le risque d’attendre un éventuel contrôle ! Régulariser votre situation le plus tôt possible vous évitera des complications administratives et financières.
2️⃣ Comment savoir si votre véranda est en infraction ?
Avant d’entamer toute démarche de régularisation, il est essentiel de vérifier si votre véranda est réellement en infraction. Voici les étapes clés pour le savoir :
🗺 1. Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Le PLU de votre commune définit les règles d’urbanisme applicables à votre terrain. Vous pouvez le consulter :
🔹En mairie, au service urbanisme
🔹En ligne via le Géoportail de l’urbanisme : https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/ ⬅️ 😉
📃 2. Demander un certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme (CU) permet de confirmer si votre véranda est conforme ou si des démarches de régularisation sont nécessaires.
🏠 3. Vérifier les autorisations déposées
Si vous avez acheté votre maison avec la véranda existante, vérifiez dans l’acte de vente et les documents notariés si une autorisation a été obtenue.
💡 Un conseil
Avant d’entamer une demande de régularisation, assurez-vous d’avoir bien identifié l’infraction et vérifier que cette construction est bien régularisable en l'état... Demander une Étude de Régularisation à URBADIRECT pour en avoir le coeur net 😉
3️⃣ Les démarches pour régulariser une véranda après construction
📖 1. Faire une étude de régularisation avant de déposer le dossier
Le service URBADIRECT : Nos experts réalisent une étude de régularisation personnalisée pour analyser la conformité de votre véranda et préparer un dossier solide.
🧐 2. Déterminer la procédure adaptée
Déclaration préalable (DP) : pour une surface de 5 à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine avec PLU).
Permis de construire (PC) : pour les surfaces supérieures à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine avec PLU).
🗂 3. Monter un dossier de régularisation
Formulaire Cerfa n°1670201 (DP) ou Cerfa n°1340615 (PC)
🔹Plans détaillés
🔹Photos et étude de sol et thermique si nécessaire
⏳ 4. Attendre la réponse de la mairie
1 mois pour une DP, 2 à 3 mois pour un PC.
En zone protégée par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) ou classée, les délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme sont allongés par rapport aux délais de droit commun :
- Déclaration Préalable (DP) : Le délai passe de 1 mois à 2 mois en secteur ABF ou classé.
- Permis de Construire (PC) : Le délai passe de 2 mois à 3 mois pour une maison individuelle et de 3 mois à 4 mois pour les autres constructions en secteur ABF ou classé.
4️⃣ Quels recours en cas de refus de régularisation ?
🏫 Recours gracieux auprès de la mairie
Il s’agit d’une demande de réexamen du dossier, adressée au maire sous forme de courrier argumenté.
🔹Délai : 2 mois à compter de la notification du refus.
🎯 Objectif : Obtenir une nouvelle décision sans passer par un tribunal, en expliquant les motifs justifiant la régularisation (erreur d’instruction, nouvelle pièce justificative, adaptation du projet…).
👩🏻⚖️ Recours contentieux devant le tribunal administratif
Si le recours gracieux échoue, il est possible de saisir le tribunal administratif dans un délai de 2 mois après le refus définitif.
✅ Il est possible d’attaquer le refus sur des vices de procédure (mauvaise application du PLU, erreur manifeste d’appréciation…).
🛑 Ce recours est plus long et incertain, mais peut aboutir à l’annulation du refus et à l’obligation pour la mairie de réexaminer la demande.
📐 Modification du projet pour le rendre conforme
Étape 1 : Adapter les plans et réaliser les modification sur site pour respecter les règles d’urbanisme en vigueur (gabarit, implantation, matériaux…).
Étape 2 : Déposer une nouvelle demande d’autorisation en intégrant les remarques de l’administration.
✅ Cela peut être une solution rapide et efficace pour obtenir l’autorisation.
🛖 Alternatives légales (structure démontable, adaptation du projet)
Dans certains cas, le projet peut être modifié en intégrant des solutions légales :
- Structure démontable (exemptée d’autorisation si installée temporairement).
- Changement de destination compatible avec le zonage du PLU.
- Aménagements paysagers pour limiter l’impact visuel en secteur protégé.
💡 Un conseil
Si vous êtes confronté à un refus, l’analyse précise des motifs est essentielle pour choisir le meilleur recours. Vous souhaitez un accompagnement sur un cas concret ?
Demander une Étude de Régularisation à URBADIRECT pour en avoir le coeur net 😉
5️⃣ Nos conseils pour éviter les erreurs et sécuriser votre projet
🔎 Vérifiez les règles d’urbanisme avant tout projet
Avant d’engager des travaux, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Règlement National d’Urbanisme (RNU) ou toute autre réglementation applicable. Vous pouvez :
1️⃣ Vous renseigner en mairie ou sur le site du Géoportail de l’urbanisme.
2️⃣ Demander un Certificat d’Urbanisme (CU) pour anticiper les contraintes.
3️⃣ Vérifier si votre projet est situé en secteur protégé (ABF, site classé, Natura 2000, etc.).
✅ Demandez toujours une autorisation avant travaux
Que ce soit une Déclaration Préalable (DP) ou un Permis de Construire (PC), toute modification de l’aspect extérieur ou création de surface doit être autorisée.
❌ Ne pas déposer d’autorisation peut entraîner des sanctions, allant d’une mise en conformité obligatoire à une amende pouvant atteindre 6 000 €/m².
❌ En cas de vente, l’absence d’autorisation peut bloquer la transaction.
✅ Préparez un dossier complet pour éviter les rejets
Un dossier incomplet entraîne une suspension des délais ou un
rejet automatique. Pensez à fournir :
🖥 Plans détaillés (plan de situation, masse, coupe, façades…) conformes aux exigences.
📃 Notice descriptive pour expliquer votre projet.
📸 Photographies du terrain et de son environnement.
📖 Études complémentaires si requises (étude de sol, thermique Re2020…).
✅ Faites-vous accompagner par un expert si nécessaire
Si votre projet est complexe ou soumis à des contraintes particulières, un
expert en urbanisme peut vous éviter des erreurs coûteuses :
👩🏻💻 Architecte (obligatoire si la surface dépasse 150 m²).
🦺 Bureau d’étude en cas de contrainte technique (assainissement, accessibilité…).
🏛 URBADIRECT Cabinet spécialisé en autorisations d’urbanisme pour monter votre dossier dans sa totalité et suivre l’instruction.
👉🏻 URBADIRECT – Votre partenaire en autorisations d’urbanisme
URBADIRECT est un cabinet spécialisé dans le montage de dossiers d’urbanisme, assurant une prise en charge complète pour sécuriser votre projet.
🔹 Nos services :
✅ Constitution du dossier : Plans, pièces administratives et justificatifs adaptés.
✅ Analyse réglementaire : Vérification des règles du PLU, RNU et autres contraintes.
✅ Consultation des bureaux d’études : Assainissement, accessibilité, impact paysager…
✅ Suivi de l’instruction : Interface avec la mairie et les services instructeurs.
✅ Accompagnement sur-mesure : Conseil en urbansime
💡 Pourquoi choisir URBADIRECT ?
✔️ Sécurisation de votre demande pour éviter les refus.
✔️ Gain de temps en simplifiant les démarches.
✔️ Expertise en régularisation des travaux non déclarés.
⁉️ FAQ : Tout savoir sur la régularisation d’une véranda non déclarée
AVANT TOUT
📑 CHOISIR LE BON CERFA 📑
PC
Deux Cerfa pour 2 applications différentes
Formulaire 13409*15 :
Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes) comprenant ou non des démolitions
Formulaire 13406*15 :
Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions (PCMI)
DP
Deux Cerfa pour 2 applications différentes
Formulaire n°16702*01 :
Ce formulaire est destiné aux constructions et travaux non soumis à un permis de construire.
Formulaire n°16703*01 :
Ce formulaire s’adresse aux installations et aménagements non soumis à un permis d’aménager.
DAACT
Un Cerfa pour la fin de vos travaux
Formulaire n° 13408*07:
La Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux est le document administratif obligatoire qui met le point final à tout projet de construction ou de rénovation ayant nécessité une autorisation administrative (permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir, permis d’aménager).
L'Étude de Régularisation
🤔 C'est QUOI l'étude de régularisation ?
L’étude de régularisation est une analyse technique, juridique et administrative approfondie permettant de déterminer avec précision si votre construction non déclarée peut être régularisée au regard des règles d’urbanisme locales (PLU, contraintes communales, code de l’urbanisme, etc.).
URBADIRECT vous aide à y voir clair
Prenez un rendez-vous de 15 minutes avec un conseiller urbadirect pour discuter de votre problème.
